Investering i ejendomme kan være særdeles lukrativt og er en overvejelse værd. Men for mange investorer kan det virke uoverskueligt på grund af kapitalkrav, administration af udlejning og andre faktorer. Men der er dog en mindre forpligtende og mere likvid måde at få eksponering mod ejendomssektoren ind i sin portefølje på, nemlig gennem de såkaldte REITs.
En REIT (Real Estate Investment Trust) er en måde at investere i ejendomme uden at eje dem direkte. Det er en særlig type af investeringsfonde, der har deres oprindelse i USA men som er tilgængelige for danske investorer også. I denne artikel forklare vi, hvordan REITs fungerer, hvilke typer der findes og hvordan du kan komme i gang med at investere i dem.
Det behøver ikke at være svært at investere i ejendomme
REITs i hovedtræk
- REITs (Real Estate Investment Trusts) giver private investorer mulighed for at investere i fast ejendom og modtage løbende afkast uden selv at skulle administrere ejendommene.
- Der findes to hovedtyper af REITs: Equity REITs, som ejer og udlejer ejendomme, og Mortgage REITs, som investerer i realkreditlån og tjener på rentebetalinger.
- Investering i REITs tilbyder høj udbytteindkomst, betydelig diversificering og lettere likviditet sammenlignet med direkte ejendomsinvesteringer, men indebærer også risici som markedsvolatilitet og renterisiko.
Hvad er en REIT?
En Real Estate Investment Trust (REIT) er en særlig type ejendomsinvesteringsfond, der blev introduceret i USA i 1960 af Præsident Eisenhower. Formålet var at give investorer, især mindre og private investorer, lettere adgang til at investere i ejendomme og opnå et løbende afkast ad den vej. En REIT genererer indtægter ved at eje og udleje ejendomme, og udlodder udbytte til aktionærerne. Nogle af dem handles offentligt på børsen, men ikke alle.
Der er særlige gunstige skattevilkår for disse fonde, som til gengæld er forpligtet til at investere en lovfæstet procentdel af aktiverne i fast ejendom og hvor meget af indtægterne, der skal udbetales som udbytte til aktionærerne.
Procentsatserne afhænger lidt af, hvilket land REIT’en hører hjemme i, men typisk investerer disse fonde mindst 75% af deres aktiver i fast ejendom. For at være fritaget for selskabsskat skal REITs typisk udlodde mindst 90% af deres skattepligtige indkomst som udbytte til aktionærerne.
Nogle REITs har specialiseret sig i plejefaciliter
En af de største fordele ved REITs er, at de giver investorer mulighed for at investere i en bred vifte af ejendomme uden at skulle håndtere dem selv. Ejendomme i en REIT kan variere fra:
- kontorbygninger
- hoteller
- datacentre
- mobiltelefontårne
- Sundhedsfaciliteter
Der findes overordnet set to typer af REITs: Equity REITs og Mortgage REITs. Equity REITs ejer fast ejendom og genererer indkomst primært gennem lejeindtægter og kapitalgevinster fra ejendomssalg. Disse REITs er især populære blandt aktionærer, da de tilbyder en stabil indkomststrøm fra lejeindtægter.
Mortgage REITs, derimod, er involveret i finansiering af fast ejendom gennem investering i realkreditlån. Disse fonde tjener deres penge på rentebetalinger fra realkreditlånene, de ejer. Selvom de kan tilbyde højere udbytter, er de også mere følsomme over for rentesvingninger og økonomiske nedgangstider.
Fordele ved denne investeringsform
Som dansker kan du også investere i ejendomme via REITs
Ved at købe aktier i disse ejendomsselskaber kan man diversificere sin portefølje og få eksponering mod ejendomsmarkedet og drage fordel af vækstmulighederne i sektoren. Og det uden de omkostninger og det bøvl, der kan følge med direkte ejendomsbesiddelse – administration, håndtering af lejere, vedligeholdelse og så videre.
REIT-investering er ikke mindst interessant for investorer på udkig efter løbende indkomst. REITs betaler ofte betydeligt højere årligt udbytte sammenlignet med almindelige aktier, da de er forpligtede til at udlodde næsten hele årets overskud til aktionærerne. Disse udlodninger er typisk regelmæssige, ofte hver kvartal, hvilket gør dem til en attraktiv mulighed for dem, der søger en stabil indkomststrøm.
Derudover kan det være en let vej til større diversificering. Ved at investere i en REIT får man eksponering mod en bredere portefølje af ejendomme frem for blot nogle få. På den måde kommer man uden om den risiko, der er forbundet med blot at eje en enkelt ejendom – uden meget store kapitalkrav. REITs giver også højere likviditet sammenlignet med direkte ejendomsbesiddelse, da aktierne kan sælges på aktiemarkedet.
Sådan kommer du i gang med REIT-investering
Det første du bør gøre, når du vil i gang med at investere i REITs er at definere dine investeringsmål og din tidshorisont. Overvej, om du søger en stabil indkomststrøm eller langsigtet kapitalvækst, og hvor længe du planlægger at holde din investering. På den baggrund kan du finde de REITs, der passer til dine mål.
SAXO Bank er en af de platforme, hvor du kan handle REIT-aktier
Når du har defineret dine mål, skal du vælge en passende handelsplatform med adgang til et bredt udvalg af reit aktier og som i øvrigt giver dig gode handelsbetingelser. For eksempel giver Saxo Bank adgang til handel med REITs, og deres platform er kendt for relativt lave handelsomkostninger. Men tjek også brugeroplevelse og adgangen til kundesupport på platformene.
Når du evaluerer de enkelte REITs for at finde de bedste at købe aktier i, kan du se på faktorer som
- Stabiliteten af de rente- og lejeindtægter, selskabet baserer indtjeningen på
- Funds from Operations (FFO), som hjælper med at vurdere REITs driftseffektivitet.
- Ejendomsporteføljens diversificering, herunder ejendomstype og geografisk placering.
- Særlige branche- eller sektorforhold, der kan gøre sig gældende for de enkelte ejendomsselskaber
Ved at gå systematisk til værks har du bedst mulighed for at finde frem til de mest lukrative handler.
Skattemæssige overvejelser ved investering i REITs
Vær opmærksom på skattereglerne i Danmark, når du investerer
REIT-investering beskattes i Danmark efter reglerne for aktieindkomster, hvilket omfatter både udbytter og kursgevinster. Der betales 27% i skat af de første 61.000 kr. og derefter 42%. Det er også muligt at investere i REITs på sin aktiesparekonto, hvis de opfylder visse krav. Dermed kan man drage nytte af de skattefordele, der er forbundet med ordningen.
Det er vigtigt at være opmærksom på udenlandsk skat, når man investerer i udenlandske aktier. Udbytte fra REITs beskattes normalt i det land, hvor den retmæssige ejer af udbyttet er hjemmehørende. Hvis bopælsstaten også har beskatningsretten, kan udbytteskatten søges refunderet helt eller delvis. Det kan hjælpe med at reducere den samlede skattebyrde for investorer.
Risiko og ulemper ved REITs
Selvom REITs har mange fordele, er der også nogle ulemper og risici at overveje. Her er nogle af dem:
- De kan være følsomme over for økonomiske nedgangstider, hvilket kan påvirke deres udbytte.
- De er også afhængige af ejendomsmarkedets generelle tilstand, meget afhængig af fokusområde.
- Renterisiko kan påvirke REITs, da stigende renter ofte reducerer værdien af ejendomsinvesteringer.
Helt generelt er aktiekurser som bekendt styret af udbud og efterspørgsel. Udbud og efterspørgsel på ejendomsmarkedet kan også føre til store udsving i kurserne på REIT-aktier. Dette ekstra lag af markedsvolatilitet kan have en markant indvirkning på værdien af dine REIT-investeringer.
REITs tillader heller ikke gearede investeringer, hvilket begrænser potentielle afkast sammenlignet med direkte ejendomsinvesteringer. Er der mulighed for at låne en stor del af købsprisen til en meget lav rente kan det også gøre det mere attraktivt at købe en ejendom frem for at investere i REITs.
Populære REIT aktier du bør overveje
Der flere populære REIT-aktier, der er værd at overveje, når du skal til at vælge nogle at købe. Det kunne være amerikanske aktier som Welltower, Simon Property Group og Digital Realty. Disse selskaber er kendt for deres stærke porteføljer og stabile udbytter.
Dertil kommer en række se amerikanske udbytteaktier, som alle er interessante på grund af deres specifikke fokus og pålidelige udbyttebetalinger, nemlig American Tower Corporation, Omega Healthcare Investors og Realty Income Corporation. De tre gennemgår vi her:
American Tower (NYSE: AMT) har en stærk position på markedet og er kendt for sine investeringer i telekommunikationstårne. Virksomheden har en global presence med over 180,000 communication sites og er en nøglespiller i udviklingen af 5G-netværk. De er også kendt for deres regelmæssige kvartalsvise udbyttebetalinger.
Omega Healthcare Investors fokuserer primært på sundheds- og plejefaciliteter som plejehjem og -boliger. Det gør dem interessante for investorer, der ønsker eksponering mod sundhedssektoren, som ofte anses for at være stabil og mindre følsom over for økonomiske udsving. Omega Healthcare Investors har en stærk portefølje af langsigtede sundhedsplejefaciliteter, og det sikrer investorerne en stabil indkomststrøm.
Realty Income Corporation er kendt som ‘The Monthly Dividend Company’ på grund af deres konsekvente månedlige udbyttebetalinger. Virksomhedens politik om fast månedlig udbetaling giver investorer en stabil og forudsigelig indkomst. Realty Income Corporation er en af de REITs på markedet med størst troværdighed. Det er en solid mulighed for dem, der søger regelmæssig indkomst fra deres investeringer.
Danske REITs
Der findes danske selskaber af REIT-typen
Selvom REITs er mest kendt fra USA, begynder de også at få fodfæste i Danmark. Danmarks første REIT hedder The Many (tidligere Brickshare) og fokuserer på ejendomsinvestering. The Many’s har en portefølje på 19 udlejede lejligheder, som ligger i populære kvarterer i København.
En anden kendt dansk REIT er ATP Ejendomme, som investerer i og forvalter ejendomsporteføljer, hvilket viser, at der også er muligheder for REIT investeringer på det danske marked for reit selskaber. Modellen gør det muligt at få eksponering mod den danske ejendomssektor uden at skulle købe og administrere ejendomme selv.
En af de største fordele ved de danske selskaber af denne type er synergieffekter og besparelser ved driften. Desuden tilbyder de øget diversificering gennem sammenlægning af flere ejendomsprojekter, hvilket kan reducere risikoen for den enkelte investor.
Diversificering med REITs
Diversificering er en af de vigtigste strategier for at reducere risikoen i en investeringsportefølje. Investering i REITs kan reducere risikoen ved at sprede investeringerne over mange ejendomme. Dette betyder, at selv hvis en enkelt ejendom klarer sig dårligt, vil det ikke have en betydelig indvirkning på den samlede portefølje.
Det forstærkes yderligere af at du gennem disse fonde kan opnå eksponering mod forskellige ejendomstyper og geografiske placeringer. Det reducerer den samlede risiko i en investeringsportefølje. Dertil kommer, at ejendomsmarkedet ofte bevæger sig uafhængigt af aktiemarkedet og derfor sandsynligvis følger andre konjunkturer end de andre aktiver, du ejer.
Sektor- og geografisk diversificering
REITs kan specialisere sig i forskellige ejendomstyper som:
- Kontorbygninger
- Boliger
- Detailejendomme
- Sundhedsfaciliteter
Dette påvirker deres risikoprofil og afkast. Geografisk diversificering gennem REITs indebærer investering i ejendomme på forskellige lokationer, hvilket kan reducere lokal markedsvolatilitet.
Ved at investere i REITs kan man få adgang til ejendomsmarkeder i forskellige lande, hvilket yderligere kan balancere risikoen i porteføljen. Ved at kombinere forskellige typer REITs kan man mindske volatiliteten i porteføljen yderligere og sikre mere stabil indtjening.
Konklusion: lettere ejendomsinvestering via aktier
Aktier kan være en anden vej til ejendomsinvestering
Investeringen i REITs giver en unik mulighed for at få eksponering mod ejendomsmarkedet uden at skulle håndtere de komplekse og tidskrævende aspekter ved direkte ejendomsbesiddelse. Det er en særlig type investeringsselskab inden for ejendomssektoren, som du kan købe aktier i og dermed indirekte investere i ejendomme. USA dominere geografisk, men de findes også i andre lande, herunder enkelte i Danmark.
Disse selskaber har forskellige forretningsmodeller og fokusområder. En diversificeret portefølje af REITs kan hjælpe med at balancere risikoen ved at sprede investeringerne over ejendomme med forskellige risikoprofiler og afkastpotentialer. De er forpligtet til at udbetale relativt højt udbytte, og det åbner for en stabil og løbende indkomst.
Aktierne er også mere likvide end fast ejendom, og det vil mange se som en fordel, lige som kapitalkravene er mindre end ved direkte ejendomshandel. Der kan dog være særlige forhold omkring volatilitet, du skal være opmærksom på, og du kan ikke foretage gearede investering i REITs. Og vær opmærksom på skattereglerne: REIT-investering beskattes efter reglerne for aktieafkast.
Ofte stillede spørgsmål
En REIT er en ejendomsinvesteringsfond, der giver investorer mulighed for at blive eksponeret mod ejendomsmarkedet gennem aktier og opnå løbende afkast. Det er en populær måde at diversificere en investeringsportefølje på.
Forskellen mellem de to typer ligger i deres investeringsstrategi: Equity REITs ejer fast ejendom, mens Mortgage REITs investerer i boliglån.
Udbyttet fra REITs beskattes med normal aktieskat i Danmark, hvilket er 27% af de første 58.900 kr. og derefter 42%. Det gælder for alle investorer, der modtager udbytte fra REITs.
Investering i REITs indebærer risici såsom følsomhed over for økonomisk nedgang, renterisiko og markedsvolatilitet. Det er vigtigt at være opmærksom på disse faktorer, når man overvejer at investere i REITs.
Du bør overveje at investere i populære REIT-aktier som American Tower, Omega Healthcare Investors og Realty Income Corporation. Disse har vist sig at være gunstige investeringer på markedet.
Måske du også kunne være interesseret i:
Ejendomsinvestering for begyndere
Hvad er en investeringsportefølje?